賃貸の原状復帰はどこまでやればいいの?退去時の請求大丈夫ですか?

まずは、当サイトを御覧いただきありがとうございます。
賃貸のアパートやマンション、退去時にあれもこれもと請求されたという話が後を絶ちません。曖昧な部分もありますが、少し明確にしていきましょう。

今回のテーマ
◯原状復帰の基準
◯国のガイドライン

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◯原状復帰の基準

まず皆さん契約書はご覧になったことありますか?
家賃の支払義務、禁止事項、等々記載がありその中に「明渡し時の原状回復」という項目があります。
借り主は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。

例えば給湯器が部屋毎に設置してありますが、給湯器の寿命は何年だと思いますか?

答えは8~10年(仕様により異なる)と言われていますが、10年使ってボロボロなので交換して請求される?ことはないですよね。
同様に部屋の壁紙が日焼けしました、退去時に次の人の為に張り替えますので請求される?というのもありえないです。

「通常の使用に伴い生じた本物件の損耗」というのは家賃に含まれているという考えなのです。

でも、みなさん「通常の使用」ってこれも曖昧ではないですか?
私の通常と皆さんの通常って必ずしも一緒とは限りませんよね?
20~30代の方と50~60代の方の「通常の使用」にも差があると思います。

畳の和室に布団を敷いて寝るという方もいれば、膝や腰が悪いので和室にベッドをおいて寝ています。どちらも通常の使い方ですよ。

一度話を変えますが、皆さんスマーフォンにケースやカバー、画面にフィルムを貼られたりしている方が9割以上ではないかと思いますが、通常の使用をしていたらなくても良いですよね。
でも落下させたり、汚れを防いだりと綺麗を保とうとしています。

私は通常の使い方というのはこのスマートフォンの使い方に似ていると思うのです。
賃貸の普通の使用って住人ができる範囲で綺麗に保って使う事だと私は思います。

だから和室にベットを設置するのはいいですが、畳にベットの足の跡がついてしまいますよね、綺麗に保つなら接地面に緩衝材となるクッションを置くとか考えます。

洋室のフローリングでも傷がつかないように同様に気をつけると思います。

床に水分をこぼしたらすばやく拭くとか、水回りを清潔に保つとか、気をつけられることはあると思います。
必ずしも完璧にできるわけではありませんが綺麗に保つというのはこういう事だと思います。

体育会系の男子大学生がひとり暮らししている場合と、OLが一人暮らししている場合、ファミリーで小さい子がいる場合で、「通常の使用」もかわってくると思います。

◯国のガイドライン

・ガイドラインの位置付け
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行っています。

<利用にあたって>
[1]  このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
[2]  このガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
[3]  現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。

・トラブルを未然に防止するために
原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

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・ガイドラインのポイント
(1)原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

(2)「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。(以下の図参照)
<図 損耗・毀損事例の区分>

賃貸住宅の価値(建物価値)

A    :賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
B    :賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)
A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
A(+G):基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

(3)経過年数の考慮
(2)で解説しているBやA(+B)の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。

(4)施工単位
原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ、模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。
側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行っています。」

(国土交通省 HP引用)

国が定めるくらいこういったトラブルが多いということです。

今回のまとめ

私も昔古い家に住んでいたことがあり、私が退去してもだれも住まない、むしろ住めないだろうという様な家でした。
床に穴が空いていたり、お風呂の脱衣場の床がぶよぶよして剥がれていたり、羽アリが発生したりと、元々築年数も古くそこに更に15年程住んでいましたので痛むのは当然でしたね^^;

ですが退去時にクリーニング費の請求が。・゚・(ノД`)・゚・。 その時は、わからなかったし1万円というなんとも微妙な金額でしたw 一応掃除したんだけどな~ 襖も張り替えたし!
だからこれで住んだ?

と思っていたのですが、その後はその部屋はクリーニングされること無く今も無人の家となっています(けっこう近くに住んでいるので見れる)

知識があれば、払わずに済んだのかも知れないですけどね^^;

皆さんもそうならないために、退去時の請求はよく考えて、必用無いものは確認してみて下さいね。

ガイドラインにもありますが双方の同意となっていますので、払ったら同意となってしまいますからね!

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